ISF / IFI : le Conseil constitutionnel valide la non-application de l’abattement de 30% pour les résidences principales détenues sous couvert de sociétés civiles

En réponse à une Question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel vient de considérer que la différence de traitement entre le redevable de l’impôt sur la fortune qui est propriétaire de sa résidence principale et celui qui la détient au travers d’une SCI n’est pas contraire aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques.

Pour mémoire, l’ancien article 885 S du code général des impôts (abrogé fin 2017) accordait un abattement de 30% sur les biens occupés au titre de résidence principale. Toutefois, l’administration fiscale n’admettait l’application de cet abattement que dans les situations où la résidence principale était détenue en direct. C’est ainsi que les biens immobiliers détenus sous couvert de société civiles n’en bénéficiaient pas.

Cette question de l’application de l’abattement sur un bien immobilier lorsque celui-ci appartient à une société civile de gestion et qu’il constitue la résidence principale du redevable de l’impôt, titulaire des parts de cette société, a suscité de nombreux contentieux. Les contribuables considéraient que le mode détention de la résidence principale ne changeait rien à la réalité de l’occupation alors que l’administration fiscale considérait que l’interposition d’une société civile, même fiscalement translucide, n’entraînait pas une confusion des patrimoines.

Saisi le 17 octobre 2019, par la Cour de cassation (chambre commerciale), de la question de la conformité de ces dispositions aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques (Cass. com. QPC 17-10-2019 n° 19-14.256), le Conseil constitutionnel les juge conformes à la Constitution (Cons. const. 17-1-2020 n° 2019-820 QPC).

En effet, le Conseil a considéré que les griefs tirés de la méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques devaient être écartés dès lors que la différence de traitement entre les contribuables est fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l’objet de la loi, les associés d’une SCI, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposant pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci.

Il a considéré aussi que la valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant et qu’elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

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Certes l’ISF a été supprimé il y a deux ans, mais cette décision concerne directement les contribuables qui ont une procédure en cours concernant l’ISF et surtout elle a des implications en matière d’IFI puisque l’article 973,I-al.2 du CGI retient exactement la même règle d’abattement.